Fideicomiso bancario

Fideicomiso bancario

Es el medio legal idóneo para los extranjeros interesados en invertir en bienes raíces tanto con fines residenciales como comerciales o industriales; a través de este instrumento se adquieren los derechos y obligaciones sobre las propiedades y sólo pueden ser administrados por instituciones bancarias mexicanas con operaciones fiduciarias.

Definición

El fideicomiso bancario es un contrato que celebran dos o más partes y sólo puede ser administrado por una institución bancaria mexicana, que dará seguridad y transparencia del cumplimiento de los acuerdos celebrados.

Cualquier extranjero o mexicano puede constituir un fideicomiso con el fin de comprar un inmueble en México, incluyendo la zona restringida; dicho en otras palabras el comprador contratará los servicios de un banco mexicano como administrador legal para su beneficio.

El fideicomiso puede ser establecido por un término máximo de 50 años y puede ser renovado automáticamente por otro período igual. Durante ese período, el banco mexicano se convierte en el dueño legal del inmueble para el uso exclusivo del beneficiario, quien tendrá el derecho de uso y posesión de la propiedad.

Es decir, podrá vivir en ésta y le podrá hacer cualquier construcción y/o mejora, tendrá la capacidad de instruir al fiduciario en hipoteca, renta, venta o transferencia del título del inmueble a beneficio propio o de otra persona incluyendo los miembros de su familia, algún heredero preseleccionado o corporación.

Durante este período, el extranjero adquiere los derechos de un residente mexicano.

 

Características

En la escritura del fideicomiso, el vendedor (propietario del inmueble) en su carácter de fideicomitente aporta de manera irrevocable y sin reservarse ningún derecho al fiduciario la propiedad del inmueble libre de gravámenes y al corriente en todos los pagos inherentes al mismo, designando al inversionista extranjero (comprador) como Fideicomisario, titular único de los derechos de uso y aprovechamiento del inmueble durante todo el plazo de vigencia del fideicomiso.

El efecto legal del fideicomiso es que toda vez que como extranjeros no puede adquirir el dominio directo sobre inmuebles ubicados dentro de la "zona restringida" (50 kilómetros a lo largo de las costas y 100 kilómetros en las fronteras); los bancos al amparo del permiso que para tal efecto le otorgue la Secretaría de Relaciones Exteriores; reciba y conserve la titularidad del inmueble otorgándole al Fideicomisario (inversionista extranjero) los derechos de uso y aprovechamiento del mismo, sin concederles derechos reales conforme a lo establecido en el Artículo 27 de la Constitución, teniendo el fideicomisario todos los derechos y obligaciones sobre dicho inmueble, es tener el 100% de los derechos en el contrato cuyo patrimonio es un inmueble.

 

Requisitos para su constitución

El vendedor, el comprador (inversionista extranjero) y el agente inmobiliario (Agentes Inmobiliarios), deberán proveer a la Institución Bancaria la siguiente documentación:

a) Del inmueble:

  • Copia de Escritura o título de propiedad debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
  • Certificado de Libertad de Gravamen.
  • Avalúo reciente(Peritos Valuadores)

b) Del vendedor:

Propietario original del inmueble:

  • Copias de su identificación, comprobante de domicilio.
  • Cédula Fiscal Registro Federal de Contribuyentes (RFC).

Si es persona moral:

  • Copia del acta constitutiva.
  • Poderes de los representantes legales.
  • Identificación de los representantes legales.
  • Comprobante de domicilio de la empresa.
  • Cédula de identificación fiscal de la empresa.

c) Del comprador:

  • Copia de identificación oficial (Pasaporte, Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) FM2, FM3.
  • Comprobante de domicilio (puede ser también licencia de conducir).
  • Carta de designación de sus sustitutos para el caso de fallecimiento.

d) El precio acordado de la compraventa del inmueble.
e) Formularios internos de la Institución Fiduciaria.

 Una vez recibida toda la documentación antes mencionada, la Institución tramitará ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el permiso para la constitución del fideicomiso en beneficio del inversionista extranjero.

Al recibir el permiso se procederá a la formalización del contrato ante el Notario Público ( Notarios Públicos) designado por las partes (los Notarios Públicos en México son abogados autorizados por el Gobierno e investidos de fe pública para formalizar en su protocolo las transacciones derivadas de la transferencia de propiedades como es el caso del fideicomiso), una vez firmada la escritura pública que contiene el fideicomiso el Notario Público le envía para su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y el Fiduciario ante el Registro Nacional de Inversión Extranjera.

 

Derechos y obligaciones que adquieren los fideicomisarios

Como fideicomisario, el inversionista extranjero tendrá la posesión, el uso, goce, disfrute y aprovechamiento del inmueble, es decir, podrá vivir en él, hacerle mejoras y modificaciones, rentarlo, otorgarlo como garantía, venderlo, donarlo o transferir sus derechos de fideicomisario a otro extranjero, dando siempre aviso al fiduciario.

Toda cesión de derechos de fideicomisario, venta u otorgamiento de garantía deberá otorgarse ante el Notario Público en México, debiendo cubrirse todos los gastos, derechos e impuestos que implique la transacción realizada.

Así mismo el fideicomisario tendrá a su cargo el pago de impuestos, derechos, servicios, inherentes al inmueble y al fideicomiso.

 

¿Qué sucede si fallece el fideicomisario durante la vigencia del fideicomiso?

El fiduciario reconocerá como nuevos Fideicomisarios a la o las personas que el fideicomisario fallecido hubiera designado como sus sustitutos durante la vigencia del Fideicomiso, en el entendido de que los últimos nombrados serán los reconocidos por el fiduciario, quienes tendrán durante el resto de la vigencia del fideicomiso todos los derechos y obligaciones que en su momento correspondieron al fideicomisario fallecido.

Mediante esta designación de fideicomisarios sustitutos, sus herederos no requerirán seguir un juicio ante las autoridades mexicanas para ser reconocidos como tales, pero será su obligación identificarse plenamente como los fideicomisarios sustitutos designado y acreditar ante el fiduciario el fallecimiento del fideicomisario, mediante la exhibición del acta de defunción correspondiente (debidamente traducida al español si consta en algún otro idioma, certificada y apostillada).

La institución siguiendo las instrucciones escritas para tal efecto girará instrucciones a su vez al Notario Público designado para que protocolice dichos documentos y se proceda a registrar a los nuevos titulares de los derechos de fideicomisario ante las autoridades correspondientes.

 

¿Qué sucede al vencimiento del permiso otorgado por la SRE?

El 27 de diciembre de 1993 se promulgó la Nueva Ley que regula la Inversión Extranjera en México que en su Artículo 13 establece la posibilidad de prorrogar o renovar los permisos otorgados por la Secretaría de Relaciones Exteriores para la constitución de fideicomisos en "zona restringida" al vencimiento de su plazo.

Así mismo se establece la posibilidad de constituir un nuevo fideicomiso por un plazo de 50 años cuando los fideicomisarios sean distintos a los del fideicomiso original.

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