Introducción

Introducción

Los inversionistas que desean adquirir bienes inmuebles turísticos (desarrollo de casas habitación, condominios y proyectos de tiempo compartido), rústicos, industriales o urbanos en el Estado de Sonora, disfrutan actualmente de una mayor libertad legal y derechos de propiedad, de conformidad con la legislación mexicana.

En México, tal como en los Estados Unidos, la transmisión de derechos de propiedad de bienes raíces está regulada por las Leyes Federales y Estatales, y Reglamentos Municipales.

Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores

Los extranjeros que desean adquirir bienes raíces están obligados a obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y a inscribirlo. Esta dependencia a nivel federal es responsable de otorgar los permisos y las autorizaciones requeridos legalmente para comprar terrenos en la República Mexicana, así como para adquirir propiedades inmuebles o los derechos a éstas.

Importancia de conocer las leyes que rigen en territorio mexicano

Adquirir bienes raíces en México no es lo mismo que hacerlo en Estados Unidos de Norteamérica. El sistema legal mexicano no es igual que su equivalente estadounidense. Sin embargo, esto no implica que la operaciones inmobiliarias en México sean totalmente diferentes o más complicadas que en los Estados Unidos.

Un comprador extranjero aplica el sentido común para familiarizarse con las leyes y los procedimientos involucrados en la transmisión de bienes raíces en el país de su interés.

México es un país con leyes formales, con una reglamentación autorizada de los procedimientos para el desarrollo de bienes inmuebles en todos los niveles y que estas gestiones van acopladas a un marco legal gubernamental para la transferencia legal de los bienes raíces.

Obtener información sobre las propiedades

Los compradores extranjeros deberán estar concientes de los mismos asuntos básicos que utilizaría cualquier comprador prudente al adquirir bienes raíces en su país de origen. Además no deberán depender del vendedor en cuanto a información o asesoría acerca de los bienes, ya que no tienen la forma de saber si es correcta.

Deberán obtener información sobre la situación legal que guarda el título de propiedad, saber el tipo de contrato que se utiliza para una compraventa y la preparación de una escritura pública por parte de un Notario Público en México.

Así mismo, deberán estar conscientes del depósito condicional y por último, un comprador deberá entender el método de transmisión en México y la forma en que los adquirientes extranjeros obtienen sus derechos de fideicomisario y como se los inscribe en el caso de adquirientes extranjeros.

Título legal de la propiedad

Lo primero que debe considerar un adquiriente es si el vendedor del bien tiene título legal de propiedad y en caso de tenerlo, si el bien puede transmitirse legalmente.

Aunque esto parece ser una precaución lógica e inevitable, ha habido muchas operaciones documentales en las que los extranjeros pensaron haber adquirido bienes raíces, sólo para darse cuenta posteriormente que el vendedor no tenía derecho a transmitir el título legal de propiedad. Es muy sencillo. El vendedor no era el propietario del bien o no había terminado los procedimientos de desarrollo requeridos para transferir el bien.

Un buen ejemplo serían los terrenos ejidales que no han sido regularizados apropiadamente, o la cesión de una unidad en condominio, por el que no se ha constituido el régimen de condominio o aún la venta de un lote o casa habitación en un fraccionamiento residencial que no posee las autorizaciones estatales / municipales requeridas / publicadas.

En cualquiera de estos casos, el resultado es que el adquiriente ha pagado dinero por la adquisición del bien, pero no puede recibir su título de propiedad inscrito legalmente o sus derechos de fideicomisario en un fideicomiso bancario mexicano.

Investigación del título de propiedad

Deberá realizarse una investigación apropiada del título de propiedad, en la que el adquiriente deberá solicitar un Certificado de Libertad de Gravamen del bien, mismo que deberá indicar el propietario registrado, la superficie y la clasificación del tipo de bien, la descripción legal y si el bien inmueble está gravado.

El adquiriente puede solicitar así mismo, un certificado de no adeudo de las autoridades fiscales locales. El Notario Público, si se tratara de una escritura de transmisión de derechos sobre inmuebles, relacionará cuando menos el último título de propiedad y, en su caso, citará los datos de su inscripción registral y determinará su naturaleza, su ubicación, y su superficie con medidas y linderos.

Hoy en día hay empresas estadounidenses, así como empresas mexicanas, que facilitan el proceso de investigar los títulos de propiedad en forma más detallada y emiten ya sea un compromiso para seguro de título para terrenos en México, o un informe respecto al título de propiedad (las empresas mexicanas). Un adquiriente extranjero tiene siempre la opción de contratar a un abogado mexicano para que le proporcione asesoría legal en este respecto.

Contrato de promesa y contrato de compraventa

La mayoría de las operaciones de bienes raíces en México tendrán cuando menos dos contratos; una oferta y/o contrato de promesa, y un contrato de compraventa. La oferta y/o contrato de promesa son contratos preliminares que contienen la información básica de la operación. No son la escritura mediante la cual se transfiere al comprador el título de propiedad del bien.

El segundo contrato es la escritura que deberá protocolizarse ante Notario Público y que transferirá el título de propiedad al comprador. Puede tener varias formas diferentes: un contrato de fideicomiso, un contrato de compraventa con reserva de dominio o un contrato de cesión de derechos y obligaciones de fideicomisarios.

El Código Civil define un convenio como un acuerdo entre dos o más personas para crear, ceder, modificar o extinguir obligaciones. Específicamente, el Código Civil define los contratos como convenios que producen o transfieren derechos y obligaciones.

En general, los contratos de bienes raíces en México, deberán ser elaborados por un notario público y para ser obligatorios frente a terceros, deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Una vez que hay una aceptación escrita de la oferta, se recomienda que el abogado del adquiriente redacte el contrato de compraventa o el contrato de promesa de compraventa. Ya que este contrato es el documento más importante que celebrará el adquiriente con el vendedor, y el contenido del mismo determinará los términos y condiciones de la operación, el adquiriente deberá insistir que su abogado revise cuidadosamente su contenido.

Advertencia sobre los depósitos condicionales

Hay muchos aspectos de las operaciones de bienes inmuebles en México que son muy semejantes a los de las operaciones que se cierran en los Estados Unidos. Es fácil suponer que los términos y principios básicos con los que se está familiarizado un adquiriente en los Estados Unidos se aplican también en el caso de México. Sin embargo, es mucho mejor que un adquiriente extranjero no suponga nada.

Uno de estos términos es el de depósito condicional. En los Estados Unidos, una compañía de "escrow" o de seguro de título o una persona con poder legal para fungir como depositario manejará las funciones de los depósitos condicionales.

En cualquier caso, la compañía o la persona, o la persona que lleve a cabo el procedimiento de depósito condicional tiene el permiso y la facultad legal para hacerlo. Son responsables legalmente de ver que se cumplan las condiciones acordadas de un contrato de depósito condicional, antes de liberar fondos. Esta no es la norma en México. Históricamente, los adquirientes extranjeros han otorgado dinero al vendedor como contraprestación contractual. En muchos casos, el agente o "intermediario" de bienes raíces involucrado en la operación ha fungido como depositario.

Los agentes de bienes raíces no tienen un permiso especial en México y generalmente no establecen cuentas separadas para los depósitos condicionales. Aquí se hace expresamente esta advertencia: si un adquiriente extranjero está dispuesto a darle un depósito al agente de bienes raíces involucrado en la operación, puede prepararse a no recibir su devolución.

También se puede utilizar el depósito condicional (similar al "escrow" estadounidense), por medio del cual el departamento fiduciario de un Banco mexicano tiene la capacidad legal de realizar funciones de depositario. Un adquiriente extranjero deberá siempre ser cauto y emplear su sentido común en lo que se refiere a su dinero y a quien se lo está entregando.

Participación del Notario Público

Los adquirientes extranjeros llegan al punto en que están listos para que se cierre la operación y se conviertan en propietarios ya sea de derechos sobre bienes raíces, o de su bien inmobiliario. En México, todas las operaciones de bienes raíces y la transmisión legal de cualquier tipo de propiedad inmueble, involucra la participación de un Notario Público.

Las responsabilidades de un notario público exceden en mucho a la simple legalización de firmas. Siendo nombrados por el Gobernador del Estado para un distrito estatal en particular, los Notarios Públicos son abogados que deben pasar dos exámenes formales para poder recibir sus nombramientos vitalicios. En una operación típica, prepararán la escritura pública correspondiente. El Notario Público tiene ante sí al mismo tiempo, al comprador y al vendedor para la formalización de la transmisión del bien y autoriza las firmas necesarias para la celebración de la escritura.

Por último, después de que se ha formalizado la transmisión del bien, el Notario Público inscribirá la escritura en el Registro Público de la Propiedad de la localidad en que se ubica el bien.

Antes del cierre, las tareas adicionales del Notario Público incluyen: el análisis de los documentos del vendedor para asegurarse de su exactitud y legitimidad; la verificación del título de propiedad y, solicitará información en las Oficinas del Registro Público de la Propiedad para determinar la situación legal del título de propiedad del vendedor y la existencia de gravámenes sobre la propiedad.

El Notario Público, así mismo, es responsable del cálculo de todos los impuestos aplicables por concepto de la transmisión correspondiente.

Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora. Comisión Sonora Arizona. Centro de Gobierno. Blvd. Paseo Río Sonora y Comonfort, Col. Villa de Seris.
Hermosillo, Sonora. C.P. 83280 Teléfonos: 01(662) 108-42-00. www.csa.icreson.gob.mx

©2018 Gobierno del Estado de Sonora. Todos los derechos reservados. Desarrollado por SCG - SDAT

Search