Marco legal

Marco legal

El comercio internacional de Bienes Raíces es y ha sido desde hace cientos de años un verdadero reto. Para los extranjeros, en el caso de Sonora, este comercio representa, al mismo tiempo, el tener que hacer frente y sortear riesgos u obstáculos de toda índole, por lo que se hace necesaria la consulta a especialistas en materia de Derecho Inmobiliario.

El propósito de la presente guía práctica, es proporcionar elementos que puedan ayudar a los inversionistas extranjeros a eliminar o reducir en gran medida los riegos que implica el citado tráfico inmobiliario internacional. De nuevo seguimos recomendando ser asesorado por profesionistas inmobiliarios y aparte realizar su propia revisión.

Es importante resaltar que en este tipo de operaciones existe terminología específica, por lo que es conveniente que el inversionista extranjero conozca dichos términos y evitar en lo posible conflictos de interpretación.

Ante la complejidad que reviste una transacción inmobiliaria de tipo internacional, es necesaria la utilización de contratos en forma escrita y, de que una u otra manera, reflejan uniformidad en los elementos esenciales de dicho contrato, por lo que un elemento esencial de esta guía, es la inclusión de los principales contratos utilizados en operaciones inmobiliarias en Sonora, en donde participen extranjeros.

Entrando en materia: A diferencia de Estados Unidos, país básicamente de "common law", México es un país que sigue el sistema civil. En el sistema jurídico mexicano, la Constitución es la base de dicho sistema, y los principios más importantes relacionados al derecho de la propiedad se encuentran ubicados en los Códigos Civiles de los Estados, y para este caso, el Código Civil del Estado de Sonora.

Artículo 27 Constitucional

Desde el punto de vista constitucional, en relación al derecho de propiedad sobre inmuebles, el artículo más importante es el Artículo 27, base fundamental de dicho derecho.

Dicho artículo establece inicialmente: "Artículo 27.- La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originalmente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendolas propiedad privada".

Continúa estableciendo el Artículo 27: "La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nación, se regirá por la siguiente prescripción:

I.- Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto a dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus Gobiernos por los que se refiere a aquellos; bajo la pena, en caso de faltar convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. En una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre las tierras y aguas".

De acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 27 constitucional, se establece la limitante para que el extranjero persona física o moral, adquiera derechos de propiedad sobre inmuebles ubicados en los que se ha denominado "zona restringida" o sea la franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 en las playas, y que es objeto de posterior reglamentación en la Ley de Inversión Extranjera en vigor, en donde se define más a detalle la forma en que los extranjeros pueden adquirir derechos personales o reales sobre los inmuebles ubicados en la zona restringida, consistentes básicamente en que en esa zona, el extranjero que pretenda adquirir derechos sobre inmuebles de tipo residencial, tendrá que hacerlo a través de la figura del fideicomiso. Fuera de esa zona restringida, el extranjero puede adquirir la propiedad de los inmuebles.

Un requisito esencial para que el extranjero adquiera derechos sobre la propiedad es, que ésta sea considerada como "propiedad privada".

A partir de la entrada en vigor de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en el año de 1917, podemos considerar que en México existen tres tipos de propiedad:

Primero: La Propiedad Privada. Que surge cuando un bien se encuentra atribuido o correspondiente a una persona de derecho reservado, ya sea persona física o moral, reconocida en el primer párrafo del Artículo 27 constitucional, y sujeta a las modalidades que dicte el interés público.

Segundo: La Pública. Es atribuida al Estado en tanto que este es una entidad con personalidad jurídica propia y que se ejerce a través de sus distintos órganos y autoridades en torno a los gobiernos Federal, Estatal y Municipal.

Tercero: La Social. Es aquella atribuida básicamente a comunidades agrarias como personas jurídicas de derecho social, en caso de los ejidos, núcleos de población que guardan población comunal y terrenos ubicados dentro de los diferentes distritos de colonización.

Estos tres tipos de propiedad a que se han hecho referencia son regulados por una extensa y compleja ley de leyes orgánicas y reglamentarias emanadas del Artículo 27 Constitucional o de las constituciones estatales, por ejemplo la Ley de Reforma Agraria, la Ley de Asentamientos Humanos, la Ley General de Bienes Nacionales que toca el punto de la zona federal marítimo terrestre, la Ley de Inversión Extranjera y la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, existiendo la posibilidad de que, actualmente la propiedad de tipo social que comprende en el caso del Estado de Sonora, una importante superficie de los terrenos con vocación turística ubicados en la playa, se conviertan en propiedad privada una vez reunidos los requisitos que establece la Ley Agraria y sus Reglamentos en vigor.

Dentro de este esquema es importante señalar que tanto dentro como fuera de la zona restringida, el extranjero necesitará que la Secretaría de Relaciones Exteriores le autorice la adquisición correspondiente, ya sea con la celebración de un convenio de renuncia para adquisición de bienes inmuebles fuera de la zona restringida; o a través de la expedición de un permiso para adquirir el fideicomiso de derechos sobre inmuebles ubicados en zona restringida.

Estos documentos son importantes, sobre todo en el caso de fideicomiso, porque será y sustentará las bases de derechos y obligaciones de los fideicomisarios, incluyendo el cómo utilizará el inmueble destinado a casa habitación, así como las posibilidades de arrendarlo, mejorarlo y eventualmente transmitirlo, de allí la importancia de este permiso a que se hace referencia.

Siguiendo con este esquema, la Constitución establece en el citado Artículo 27, que "Se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efectos de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población".

Con esta base constitucional, en nuestro país a partir de 1976 se han aprobado a nivel estatal diversas leyes sobre asentamientos o desarrollo urbano, así como las bases para aprobar los desarrollos inmobiliarios, reservándose el Estado en el caso de Sonora, las facultades para aprobar los desarrollos de tipo turístico, industrial y campestre.

Código Civil del Estado de Sonora

La Constitución y Leyes Estatales en el Estado de Sonora, son también importantes porque el Código Civil del Estado de Sonora, establece específicamente que los extranjeros se tendrán que someter a la legislación estatal sobre todo en caso de inmuebles. Por lo que toca a nivel municipal es importante señalar el Reglamento de Construcción en cada municipio.

Es importante señalar que, en virtud de la diferencia de los sistemas jurídicos, en México la participación del Notario Público nacional es obligatoria en todo tipo de transmisión de derechos de la propiedad, sobre todo en caso de que una de las partes en la contratación sea extranjera, así como la participación de las instituciones fiduciarias.

 

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